观点-智富兴业信托称加强并购重组 但内外部环境可能不允许冒进(记录)

(原标题：观点|智富兴业信托称加强并购重组，但内外部环境未必允许轻率(记录))

观点。com的富业信托是多年来小投资者推崇的“理想收益股”。

资料显示，截至2022年12月31日，这只信托在香港拥有16处物业资产，在新加坡拥有1处，主要是约300万平方英尺的零售物业。它们不是当地最高最豪华的商场，却是最贴近居民生活的。

例如，芝罘实业的核心物业之一——芝罘第一城，位于新界东沙田新市镇，是香港最大住宅发展项目之一沙田第一城的商业组成部分，拥有10，642个住宅单位。

芝罘第一城总可出租面积414，469平方，大部分是民生设施，包括生鲜市场、中西医诊所、教学培训机构、发廊、物业代理店、便利店、五金店等。

该项目客户消费稳定，物业组合韧性高，收益稳定，分红稳定丰厚.

数据来源：公司公告、观点指数整理。

尤其是2022财年，恢复富国兴业信托100%的分配比例，对投资者来说是一件值得高兴的事情。根据计划，内置富国信托年内每基金单位派发44.15港仙，中期派发23.05港仙，年底派发21.1港仙。

但按此计算，富兴业信托的年度分配已超过其每基金单位25.34港仙的基本盈利，去年并未出现这种情况。这不是一个好现象。

即使2022年下半年香港疫情逐渐稳定，防疫措施有所放松，零售商业环境有所改善，但整体市场形势并未完全恢复。

因此，2022年，富房兴业信托录得收入17.64亿港元，同比下降2.3%；物业净收入12.9亿港元，同比下降3.7%；可供分配给基金份额持有人的收入为8.77亿港元，同比下降10.6%。

其物业估值维持在395亿港元，但每基金单位资产净值较2021年下降1.8%至14.52港元。

“下降主要是因为上半年第5波疫情，对有需求的租户给予了一些租金优惠。”智富地产信托执行董事兼行政总裁虞照解释，期内利润减少亦由于续租租金调整率持续为负所致。2021年12月31日的数据显示，智富兴业信托当时43.3%的租约在2022年到期。

恰逢奥米克隆病毒疫情，续租调整不利，对基金整体业绩影响较大。

另一方面，位于新界元朗天水围的旗舰商场和嘉湖，665，244平方尺，正在进行资产增值项目，是一笔不小的开支。

据了解，胡家湖的整体提升要到2024年上半年才会公布，但2023年，内置的富业信托将拨款约2亿港元，启动另一个旗舰商场红磡的资产增值项目。

只是在这种情况下，2022年8月，智富实业坚持从股东集团手中购买了新加坡住宅开发项目科万之星的小型配套业务。总造价约8800万新元。因为是关联交易，买富行业打了7.4折。

根据收购公告，该物业47.7%的租约将于2022年底到期并续租，因为新加坡已经放开防疫政策，续租获得更高租金的可能性较大。但可出租面积只有36个商铺，22638平方米，对整体业绩不会有太大影响。

而这次收购也推高了富豪财产信托的债务水平。数据显示，截至2022年12月底，该基金负债率从2021年的22.4%上升至23.9%。

但是，由于债务比率仍然处于非常健康的水平，而且利息偿还r

“我们仍然有很大的空间来借款和进行一些收购。”虞照建议，公司管理层将积极寻找一些M&A目标，最重要的目标是新加波和内地一线城市，尤其是粤港澳大湾区。

虽然野心勃勃，但摆在富业信托面前的是持续的高息经济环境。在美欧通胀高企的情况下，央行相关高层不断释放鹰派信息。欧洲央行(ECB)行长拉加德刚刚强调了坚持紧缩的立场，并预测欧洲央行将在3月加息50个基点。

资金成本上升后，显然难以继续并购。去年11月，在出席HKEx上市公司方法的一系列峰会时，虞照表示，利率的持续上升增加了并购的难度。

但未来的收购永远是遥远的事，富兴业信托目前最重要的是盯紧自己的基本盘。

此前的1月30日，香港特别行政区政府正式撤销了向新型冠状病毒感染者发出的隔离令。3月1日，口罩限制正式解除，任何人都不需要在室内、室外或公共交通工具上佩戴口罩。消费复苏前景乐观。

“我们看到续租增幅负率在逐渐收窄，2022年下半年已经到了较低的个位数。”虞照指出，他希望续租的增幅能在全年内得到纠正。

据了解，智富兴业信托32.9%的租约将于2023年到期，需要重新协商租约。

以下节选自智富兴业信托2022年度业绩会现场问答环节：

现场提问：如何看待今年的续租表现？芝罘大都会和嘉湖二期也准备增产。投资多少？我去年买了新加坡的资产。未来我会继续增加海外收购吗？

虞照：去年，虽然续租的增幅仍然是负的，但在下半年逐渐收窄。而且我们看到个别行业，尤其是民生项目，也会录得租金上涨。我们认为不同行业的复苏情况可能有所不同，但是对于一些民生行业，我们还是比较乐观的。

今年约有三分之一的租约到期，我们正积极与租户协商，希望大家双赢。

资产增值方面，嘉湖总投资约3亿(港币，下同)，预计明年上半年完成。预计今年下半年，红磡的资本增值将开始。目前预计花费2亿元，两到三年内完成。

在收购方面，整体来说，我们以香港的零售为主，但我们也会看看新加坡和内地一线城市的一些物业，尤其是大湾区的物业。现在全面通关后，也可以让我们在内地的调查更容易。所以未来我们也会积极看一些收购的项目。

现场提问：你现在有没有关注的目标，或者短期内有没有收购计划？另外，与去年或者疫情前相比，商场的人流量和生意怎么样？另外我刚才也说了暂时没有大的融资计划，但是会不会有一些配股或者股权融资的需求？

虞照：关于收购，我们一直在关注一些项目，我们会继续关注香港或内地的一些项目。现在利率比较高，我们也会谨慎购买一些项目。

从客流和业务量来看，如果回顾今年前两个月的客流，比去年增长了17%左右。我们看到从2022年下半年开始，每个月都有增长，现在已经过关了。我们预计会有更多的游客来。同时，有了优惠券，人流量还能继续增加。

虽然仍然比疫情前差10%左右，但我们有信心，随着当地商业环境的改善，会有更多的人来我们的商场。

关于配股，如果你看看我们自己的资产负债表，负债率是

现场提问：刚才说续租没有达到正数。今年会回到正数吗？租金上涨的比例会是多少？

虞照：我们看到续租的负租金增长率逐渐缩小，2022年下半年已经达到一位数。我们也看到今年的整体经济复苏，并预期会有正面的增长。但是就像我刚才说的，不同行业的复苏步伐可能并不一致。

从我们自己的投资组合来看，有可能一些民生必需品会恢复得更快，我们也期待它们能给我们的投资组合带来一些正增长。