城市更新是房地产市场可持续发展的新路径

(原标题：城市更新是楼市可持续发展的新路径)

【玉环杂谈】

在城市更新模式下，转型以房地产为主导，回归公益，国企和政府平台作为先遣部队进入。

李

笔者注意到，今年的“两会”，无论是政府工作报告，还是代表委员的提案，都在强调城市更新。什么是城市更新？简单来说，就是重新安排不合理的城市空间，让生产、生活、生态各得其所；水、电、管道、燃气管网等公共设施要补充更换；修复完善小区功能，有物业有服务，打造5-15分钟社区生活圈，老人大人小孩都有自己想要的空间。

城市更新不仅是扩大内需的必由之路，也是楼市可持续发展的主要空间。对此，笔者先举个例子。房子和汽车都是支柱产业，但发展情况完全不同。最近燃油车一步步降价，楼市回暖。据知情人透露，现在的汽车性能、质量、外观都比20年前好很多倍，而价格却只有原来的一半。房子呢？高速发展这么多年，质量不好，甚至担心楼的交付。

在几次座谈会上，有的领导或专家认为，从数量上看，房子已经足够了，但仔细看看大家的生活质量、配套设施、社区服务、小区面貌，就发现与城市光鲜亮丽的外表格格不入，高质量的发展就难说了。尤其是70%的人口都集中在主城区，但主城区的房子却可以用“又老又小”来形容。大部分都20多岁了，还在用坛子气。各种线路老化，采光通风差，设计落后，外墙和走廊破旧。

很多人说问题这么多，为什么不早点改革？很简单，这些区域活动空间小，业主多，各有诉求。很难改变它们，所以最好绕过外围的洁净空间。而且在过去的20年里，各大城市都在开发新的区域、开发区、副中心等。产业布局宏伟先进，轨道交通也在向外延伸。各方在业绩诉求上都是急功近利，有了这样的“规划红利”加持，老城区就被搁置了。

楼市20年来一直居高不下，主战场就在老城区外。卖了很多地，盖了很多房子，但是罗马不是一天建成的。现在看，房地产成了“造城”的融资工具。很多宏大的、大规模的计划都没有落地(短期内也不可能落地)。规划红利已经异化为房地产市场繁荣，吸引了各方投资者。当涨价预期消退，当需求开始退潮，发现自己真的想住在这里不靠谱，结果就是用脚投票。

这时候发现中心区和老城区有烟火，有温度，有人情。问题是，经历了过去20年的楼市繁荣，中心城区或者老城区的房子虽然老了，但房价也上了好几个台阶。更何况由于回旋余地小，供应不灵活，老城区和中心区房价贵。这几年，每当中心区有新房供应的时候，不管是新供应还是旧的拆迁，很多都是一栋栋拔地而起的单体建筑。

城市更新的前身是拆迁主导的旧改，房地产主导，房地产买单。拆迁要价越来越高，没有最高价，但是更高。没有能力补上配套设施，修复生态环境。不仅不能根治原有的“城市病”，还增加了日后的隐患。例如，每一个新项目都需要更大的空间和投资回报，整个地区的地下管网压力更大，交通更加拥挤

在城市更新模式下，转型以房地产为主导，回归公益，国企和政府平台作为先遣部队进入。借助专项债务、更新资金、财政补贴、政策性银行低息贷款等。所有公共设施、生态恢复等。需要补充的区域首先得到补充。该拆的就拆，但公益属性要保护。不要梦想“补偿财富”。想要高报酬的就先放一边，先推进老国有产业和商业的改造，先促进产业和投资。

在降低成本、补充设施的更新逻辑下，在密集人口的支撑下，区域内的商业、住宅、工业开始活跃、休眠、激活，国内消费也随之增加。从楼盘的角度来看，曾经被忽视的“老小”，如今已经成为总价可控(以小户型为主)、配套成熟、受青睐的“寄宿盘”，原来的业主也换了房子。即使不交易，业主们也开始了二次装修的“消费升级”，住或租都“两全其美”，整个城市的房子都被撬了个遍。这不仅是房地产健康发展的标志，也是可持续发展的标志。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)

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