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恒大深圳旧改接手饼干厂项目背后的挑战

2023年03月16日 10:03 来源于:共富财经 浏览量:

(原标题:恒大深圳旧改深呼吸招商接手饼干厂项目背后的挑战)

经过一段时间的沉淀,招商蛇口接手恒大饼干厂旧改项目,迎来最新发展,为“老业主”雍景湾带来了降低密度和高度的解决方案。

3月14日,深圳南山区招商街原联合饼干厂城市更新单元规划(草案)公布。与2020年的规划相比,这份草案显示,该地块容积率有所下降,取消了人才住房和保障性住房的建设要求,可售住房比例有所提高。

早在招商局蛇口公开宣布接手饼干厂旧改时,就有市场人士指出,该项目将人才住房和经济适用房调整为可售住房,以达到提高项目利润的目的。本次规划草案对居住面积的调整也体现了这一观点。

在国家叫停“大拆大建”的背景下,旧改市场迎来降温,同时叠加恒大自身的债务困境,给了接盘企业更大的议价空间。但根据过去旧改的经验,接手的项目要按照过去谈妥的旧改方案和现有的方案进行开发建设。

在这种情况下,接管企业很容易陷入劣势局面,更高标准的公建配建所带来的成本上升,以及过去旧的规划方案能否支撑项目入市的收益,都是接管企业将要面临的问题。

对于招商蛇口来说,好消息是饼干厂的老方案一直在草案阶段,接手后还有调控空间。

最新的规划草案显示,与之前的规划相比,老饼干厂招商后的容积率有所下调,但可售住宅面积大幅增加。其中,项目规划容积率由8.9调整为6.5,折算后规划容积率减少3.59万平方米,减幅26.69%。

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数据来源:深圳市南山区城市更新与土地整理局,意见指数整理。

实用住宅面积方面,本次调整后,可增加实用住宅面积2.67万平方米。通过大幅度减少商业面积,取消人才住房和经济适用房的分配,降低了容积率,增加了项目的可售面积。

值得一提的是,以相邻雍景湾10.79万平方米的二手挂牌单价为参考,新增可售房源2.67万平方米,可为项目带来28.9亿元的价值。

此外,饼干厂改造由招商蛇口接手前,高容积率和超高层建筑规划与招商蛇口开发的雍景湾项目存在矛盾。原来的规划和问题也给招商带来了挑战。

原联合饼干厂城市改造项目先列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》,拆迁面积3.17万平方米,同年2月拆迁平整。

根据项目前期规划,项目有三栋183m-198m高的超高层住宅,一栋13F写字楼,一所九年制学校,一所六班幼儿园。老超高层的规划设计和马路对面雍景湾的招商,造成了日照、道路交通、学校幼儿园布局的诸多矛盾。后面的业主也在积极维权,寻求规划调整。

虽然雍景湾积极维权,调控事件仍无实质性进展,但随着招商蛇口对项目的验收,维权业主悬着的心放下了。因为业主们相信,招商蛇口至少不会做出“坑害”老业主的事情。

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资料来源:深圳市南山区城市更新与土地整理局。

就在招商局蛇口正式接手老饼干厂的四个月后,

新媒体称,规划草案还显示,该地块将建设4栋最高48层的住宅,比原规划的54-59层超高层住宅少了10层。在建筑布局上,雍景湾项目刻意“远”,设置在地块西侧。

虽然联合饼干厂的项目还在规划草案阶段,但未来仍有调整的可能。但就本次规划的调整方向而言,招商既要权衡现有项目的权益,又要增加老项目的可售价值。从这个角度来看,旧改还在草案阶段,正是这种“双赢”局面的基础。

另一方面,目前恒大接手的资产已有实质性进展,但其在深圳的大部分项目资产价值仍有待盘活。

截至目前,恒大在深圳的项目以老项目为主,广泛分布在南山、龙岗、龙华、坪山等区。这些项目基本处于停工阶段,进展不大。

去年,为确保交付,安珠建业对恒大旗下的孟玥旧改、超一般项目、恒大城市之光、恒大金苑、恒大深汇大厦、大都会广场等项目进行了纾困。

恒大自己的项目建设也陷入停滞。从取证过程来看,其在深圳开发的项目已经超过一年没有取得预售证。

数据显示,2021年以来恒大只有三个项目取得预售证,分别位于坪山、龙岗、福田。根据此前观点和新媒体报道,恒大花园项目一期、二期一度陷入交房风波,福田恒大骏瑞2021年5月开盘,预计2023年交房。

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